Quelle durée choisir pour un emprunt immobilier ?

Ce qu'il faut retenir

La durée du prêt immobilier est un paramètre important du contrat, car il conditionne notamment le montant des échéances et le coût total du crédit. Voici ce qu’il faut savoir à son propos : 

• la durée d’un crédit immobilier varie entre 5 et 25 ans, mais la durée idéale dépend notamment de votre capacité de remboursement ;
• la durée maximale est limitée à 25 ans, selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, mais elle peut être rallongée à 27 ans sous conditions ;
• plus la durée d’un crédit est courte, moins il coûte cher, mais plus les mensualités sont élevées ;
• pour calculer la durée du crédit, on prend en compte différents critères comme l’âge de l’emprunteur et la capacité d’endettement ;
• vous pouvez changer la durée de votre prêt immobilier en cours, soit pour le rallonger, soit pour le raccourcir, en renégociant avec la banque selon des modalités fixées au contrat.

Diane Levy 25 février 2026 6 min

Quelle est la durée d’un prêt immobilier ?

En France, il est possible de souscrire un prêt immobilier entre 5 et 25 ans. La durée moyenne de ce type de crédit est en 2025 autour de 20 ans selon l’Observatoire Crédit Logement.

La durée idéale d’un prêt immobilier

Il n’y a pas de durée idéale en soi pour un prêt immobilier. Il faut avant tout qu’elle corresponde à votre capacité de remboursement et assure au ménage un bon équilibre budgétaire.

De manière générale, plus un crédit est court, moins il coûte cher. En revanche, les mensualités s’en trouvent plus élevées. Vous avez donc tout intérêt à privilégier des durées courtes, si votre budget mensuel vous le permet et si votre taux d’endettement ne dépasse pas les 35 %. 

La durée maximale du crédit immobilier

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui émet des recommandations à destination des établissements bancaires notamment pour éviter le surendettement des ménages, préconise de ne pas dépasser une durée maximale de 25 ans pour les crédits immobiliers. 

Dans tous les cas, une durée trop longue n’est pas souhaitable, puisqu’elle augmente le coût total du crédit (vous payez des intérêts sur une plus grande période). Si vous souhaitez vous engager sur une durée de 25 ans, assurez-vous d’avoir les garanties et la capacité de remboursement nécessaires.

Qu’est-ce qui influence la durée d’un crédit immobilier ?

La durée d’un crédit immobilier dépend de plusieurs critères : l’âge de l’emprunteur, la capacité d’endettement, la nature du projet et le taux d’intérêt.

La situation de l’emprunteur

La durée du crédit ne sera pas la même selon l’âge de l’emprunteur. Un demandeur jeune pourra plus facilement supporter un prêt long, tandis qu’une personne proche de la retraite privilégiera une durée courte. La situation professionnelle et la stabilité des revenus influencent aussi la durée : des revenus stables représentent moins de risques pour les banques et autorisent ainsi un emprunt sur une durée plus longue.

La nature du projet

Les acquéreurs d’une résidence principale, notamment s’il s’agit de la première (primo-accédants) partent généralement sur une durée longue avec des échéances peu élevées. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, les durées sont plus courtes afin d’amortir rapidement le bien.

La capacité d’endettement

La capacité d’endettement est l’un des critères les plus importants pour les banques. Le HCSF préconise en effet de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %. Cela veut dire que la totalité des remboursements (assurances de prêt comprises) et loyers ne doit pas représenter plus de 35 % des revenus du ménage.

Un foyer avec des revenus confortables pourra donc opter pour une durée courte et des mensualités élevées, alors qu’un ménage aux ressources plus restreintes tentera de réduire les échéances en empruntant sur une longue durée (20 ou 25 ans par exemple).

Crédit long ou court : avantages et inconvénients

Pourquoi opter pour un crédit immobilier long ?

Plus on allonge la durée de remboursement et plus le crédit immobilier coûte cher. D’une part en raison de taux d’intérêt plus élevés. D’autre part, car les mensualités s’étirent dans le temps. Mais un crédit immobilier long (au-delà de 20 ans) a néanmoins deux grands avantages : 

• la réduction du montant des mensualités, le remboursement étant étalé sur une plus longue période ;
• la possibilité d’emprunter une somme d’argent plus importante sans grever son budget et en conservant un taux d’endettement acceptable.

Ai-je intérêt à choisir un prêt immobilier court ?

Lorsque votre budget vous le permet, une durée courte (inférieure à 15 ans) est très intéressante, puisque les taux d’intérêt sont plus attractifs. D’autre part, le nombre de mensualités s’en voit également réduit. Ainsi, plus le prêt est court, plus le coût total du crédit baisse. En contrepartie, les remboursements se composent d’un montant plus élevé, ce qui implique un plus gros effort financier mensuel.

Est-il possible de changer la durée d’un prêt immobilier ?

Une fois le prêt immobilier commencé, il est tout à fait possible d’en aménager la durée par la suite, selon les clauses stipulées dans le contrat. De manière générale, vous pouvez :

• raccourcir la durée en augmentant le montant des mensualités (toujours sans dépasser les 35 % de taux d’endettement), par exemple si vous avez des revenus qui augmentent ;
• rallonger la durée en diminuant les mensualités si vos revenus baissent, ce qui engendre un coût total du crédit plus élevé.

Il est souvent possible de procéder à ces ajustements une fois par an selon le contrat et toujours en accord avec la banque. Vous avez également la possibilité de rembourser par anticipation votre crédit immobilier. Attention toutefois, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) s’appliquent généralement dans ce cas de figure.